27/11/2023

In dezelfde lijn als bij de meerwaardebelasting was er afgelopen weken ook wat animo rond een arrest van het Grondwettelijk Hof over het belasten van huurinkomsten als beroepsinkomsten. Nochtans is er hier niets veranderd! Het arrest van 9 november 2023 bevestigt enkel wat we al weten, niet meer maar ook niet minder. Wie dermate veel woningen verhuurt dat dit quasi zijn ‘beroepsinkomen’ uitkomt, wordt fiscaal zwaarder belast. Aan die realiteit verandert niets.

De concrete zaak voor het Hof had betrekking op een echtpaar dat tussen 2003 en 2018 19 woningen en handelspanden aankocht. Een van de gebouwen dient als gezinswoning. De andere 18 worden verhuurd: 6 als handelspand en 12 als woning. Belangrijk om te noteren: voor de aankoop van al deze panden leende het echtpaar substantiële sommen krediet.

Het echtpaar gaf de inkomsten aan als reguliere huurinkomsten (in de personenbelasting belast op het kadastraal inkomen). De fiscus was het daar voor de aanslagjaren 2017, 2018 en 2019 niet langer mee eens. De fiscus liet weten over te gaan tot herkwalificatie als beroepsinkomsten.

Bijkomende reden daarvoor was dat de ene partner weinig inkomsten als loontrekkende of uit werkloosheid heeft aangegeven, terwijl dat bij de andere partner zelfs nihil was.

Verzet tegen herkwalificatie

Het echtpaar besliste om zich te verzetten tegen deze herkwalificatie. Meer zelfs, ze vonden de rechtbank te Luik bereid om hierover een resem prejudiciële vragen aan het Grondwettelijk Hof te stellen. Op zich is dat al vreemd te noemen aangezien niets uit het feitenrelaas ‘speciaal’ of ‘anders’ is tegenover tal van eerdere zaken waarin rechtbanken de herkwalificatie als beroepsinkomsten hebben herbevestigd.

Het is dan ook weinig verrassend dat het Grondwettelijk Hof in haar arrest van 9 november 2023 de prejudiciële vragen unisono terzijde schoof.

Het echtpaar wierp in haar vragen vooral op dat de fiscale regelgeving niet ‘voorspelbaar’ zou zijn. De wetgever en de fiscus zouden immers nagelaten hebben om zuivere criteria te formuleren aan de hand waarvan een belastingplichtige op voorhand kan weten of zijn inkomsten ofwel als onroerende huurinkomsten, ofwel als beroepsinkomsten belast zouden worden.

Het Grondwettelijk Hof stelt echter in haar arrest dat de wetgever wel degelijk een zekere beoordelingsmarge mag laten aan de fiscus of aan de rechtbank. Zo niet zou er sprake zijn van ‘overdreven rigiditeit’. Het Hof meent dat er op het vlak van de eventuele behandeling als beroepsinkomsten sprake is van voorspelbaarheid. Het is immers vaste rechtspraak van het Hof van Cassatie dat ‘inkomsten, in voorkomend geval, met inbegrip van onroerende inkomsten, als beroepsinkomsten worden gekwalificeerd wanneer zij voortkomen uit winstgevende bezigheden die bestaan uit een « geheel van verrichtingen […] die zich vaak genoeg voordoen » en die « voldoende met elkaar verbonden zijn » om « een voortdurende en gewone bedrijvigheid » uit te maken, hetgeen soeverein wordt beoordeeld door de feitenrechter’.

De wetgever is hierbij volgens het Hof niet verplicht om bijvoorbeeld een cijfer van aantal verkopen/verhuringen voorop te stellen waarbij elk surplus zal resulteren in taxatie als beroepsinkomsten. Er zijn immers ook andere criteria dan het zuivere aantal die kunnen meespelen (zoals speculatieve intenties, het verwerven met krediet, …).

Conclusie

Het arrest van het Grondwettelijk Hof werd in de pers als baanbrekend voorgesteld maar is dat eigenlijk allesbehalve. Aan de juridische context is niets veranderd. Het is wel een reminder aan investeerders om rekening te houden met een mogelijke herkwalificatie en de criteria daarvoor spelen: het aantal verhuringen, de wijze waarop de panden werden aangekocht (wel of niet met ontleend kapitaal), de overige fiscale situatie van betrokkene (heeft hij/zij andere inkomsten of niet), de omvang van de inkomsten, … 

Als vastgoedmakelaar is en blijft dit ook iets om op de hoede voor te zijn. Zeker omdat de fiscus actief blijft zoeken naar extra inkomsten.

BRON: https://www.cib.be/actua/065eb3c0-7e07-4093-b768-3b5849e74be7/huurinkomsten-geherkwalificeerd-als-beroepsinkomsten-dit-moet-je-als-vastgoedprofessional-onthouden